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外國(guó)投資者到上海設(shè)立工廠一般流程及操作

外國(guó)投資者到上海來(lái)投資開(kāi)廠，廠房的取得一般由兩種方案，一種是取得土地使用權(quán)（租賃土地，工業(yè)用地使用期一般是50年），自己建造廠房；另一種是朱靈空置廠房，直接進(jìn)行生產(chǎn)。兩種方案建廠的流程有區(qū)別，因此分別加以說(shuō)明。

外國(guó)投資者取得土地使用權(quán)的方法是”招拍掛”的方式，有轉(zhuǎn)讓方在國(guó)土資源局網(wǎng)上掛出，有意者進(jìn)行競(jìng)標(biāo)取得。具體內(nèi)容可在上海市規(guī)劃和國(guó)土資源網(wǎng)站取得，參考網(wǎng)站：http//www.shgtj.gov.cn；具體須知可參考《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須知》此須知是針對(duì)奉賢一土地出讓的，其中包含境內(nèi)外自然人和法人參加競(jìng)拍所需準(zhǔn)備的誒熬煎及資料。


參加工業(yè)用地招拍掛是否一定要成立新公司作為競(jìng)買土地申請(qǐng)人？
大部分投資者在參加工業(yè)用地招拍掛過(guò)程中，采用先成立新公司，在以新公司作為競(jìng)買土地申請(qǐng)人參加招拍掛。這種方式比較容易理解，即競(jìng)買土地生情人和今后的土地使用權(quán)所有人事同一家新成立的公司。
但是這種方式的缺點(diǎn)也是非常明顯的。成立新公司需要土地或者場(chǎng)所，在土地招拍掛完成之前，投資者并沒(méi)有土地或者場(chǎng)所，通常的處理方案是，由開(kāi)發(fā)區(qū)協(xié)助企業(yè)租賃一個(gè)臨時(shí)的場(chǎng)所作為新公司的注冊(cè)地，等新公司完成招拍掛之后在將新公司的注冊(cè)地址轉(zhuǎn)移到完成競(jìng)買成功的地塊。
由于投資者的行業(yè)不同，在前置審批，公司注冊(cè)，稅務(wù)申請(qǐng)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到有關(guān)政府機(jī)構(gòu)的質(zhì)疑。即新企業(yè)的零食場(chǎng)所顯然不符合公司描述的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由此硬氣的時(shí)間延誤到企業(yè)開(kāi)設(shè)基本賬戶，導(dǎo)致新企業(yè)無(wú)法按時(shí)支付招拍掛保證金，從而失去競(jìng)買人資格。

按照《掛牌出讓文件》的有關(guān)規(guī)定，投資者（自然人和法人均可）可以直接成為競(jìng)買申請(qǐng)人，競(jìng)得土地后以仙姑公司名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。采用該方法的好處是：以競(jìng)買申請(qǐng)人的名義簽訂國(guó)有土地出讓合同，但最終的土地產(chǎn)權(quán)證主體可以為項(xiàng)目公司名稱，并不產(chǎn)生交易稅。該做法也適用于境外個(gè)人和境外法人。


獲得工業(yè)用地使用權(quán)流程如下：
第一步：以投資者（自然人或法人）名義提交書面競(jìng)買申請(qǐng)（可以多個(gè)自然人或法人）。
第二步：在競(jìng)買申請(qǐng)表中必須注明“競(jìng)得后需以項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)”。
注意：獨(dú)立競(jìng)買生情人所注冊(cè)的項(xiàng)目公司，必須100%獨(dú)立出資成立。競(jìng)得后不得進(jìn)行調(diào)整。多家聯(lián)合競(jìng)買申請(qǐng)人，在聯(lián)合競(jìng)買申請(qǐng)附表中，應(yīng)該注明各方的投資比例，競(jìng)得后所注冊(cè)成立的項(xiàng)目公司其投資主體和比例不得調(diào)整。
第三步：參加競(jìng)拍
第四步：取得《成交確認(rèn)書》
第五步：憑《成交確認(rèn)書》簽訂《上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（參見(jiàn)附件二）

2.工商局名稱登記（名稱核準(zhǔn)）

3．商務(wù)委員會(huì)立項(xiàng)審批（取得立項(xiàng)批文）


立項(xiàng)階段需要提供的資料
1.   項(xiàng)目注冊(cè)地縮在政府、主管部門或代理機(jī)構(gòu)呈區(qū)政府的請(qǐng)示（正本二份）
2.   投資各方的注冊(cè)登記證明、法定代表人的有效證明文件（外放投資者為個(gè)人的只需提供有效的身份證件）及外放銀行資信能證明（復(fù)印件二份）
3.   企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知書（復(fù)印件二份）
4.   項(xiàng)目建議書（正本一份、復(fù)印件一份）
5.   用地協(xié)議（復(fù)印件二份）
6.   注：一般投資金額在3000萬(wàn)美元以下的項(xiàng)目由區(qū)商委直接審批，超過(guò)3000萬(wàn)美元以上，由區(qū)商委初審后轉(zhuǎn)到市商委審批。
4.外匯局辦理投資類賬戶開(kāi)立



所需提供資料：
A．     外國(guó)投資者本人或其委托人應(yīng)提交的書面申請(qǐng)
B．      非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和外匯登記證原件
C．     投資或承包合同和階段計(jì)劃
D．     外經(jīng)貿(mào)部門對(duì)外資非法人項(xiàng)目的批復(fù)文件
E．      外國(guó)投資者委托境內(nèi)自然人或法人申請(qǐng)開(kāi)戶的，應(yīng)提供授權(quán)委托書
F．      外匯局要求的其他材料
注：C/D/F驗(yàn)原件，復(fù)印件留底
注：A已取得法人資格的外商投資企業(yè)，不得開(kāi)立投資類賬戶；

B原則上不允許企業(yè)異地開(kāi)戶。

5.進(jìn)行公司注冊(cè)（各部門）

6.職業(yè)病危害預(yù)評(píng)價(jià)（衛(wèi)生局）

參考法規(guī)：衛(wèi)生部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生審查規(guī)定》的通知（衛(wèi)監(jiān)督發(fā)2006 375號(hào)）

7.   基建立項(xiàng)報(bào)批（發(fā)改委）

8.   報(bào)建備案（建設(shè)局）

9.   選定設(shè)計(jì)院

10. 選定勘探設(shè)計(jì)院

11. 簽訂設(shè)計(jì)合同

12. 方案設(shè)計(jì)

13. 簽署工程檔案報(bào)送承諾書

14. 臨時(shí)勘探報(bào)告

15. 簽訂勘探設(shè)計(jì)合同

16. 地質(zhì)勘探報(bào)告

17. 設(shè)科技招標(biāo)登記

18. 方案設(shè)計(jì)審批（建設(shè)局）

19. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)

20. 技術(shù)審圖

21. 環(huán)保設(shè)施施工圖審批（環(huán)保局）

22. 消防設(shè)施施工圖審批（消防局）

23. 預(yù)防衛(wèi)生施工圖審批（衛(wèi)生局）

24. 辦理建筑工程規(guī)劃許可證（建設(shè)局）

25. 申請(qǐng)門牌

26. 申辦正式基礎(chǔ)配套設(shè)施

27. 施工招投標(biāo)并選定承包商

28. 選定建立公司

29. 簽訂委托建立合同

30. 簽訂施工委托合同

31. 辦理施工招投標(biāo)登記（建設(shè)局）

32. 申辦市容管理（環(huán)保局）

33. 辦理設(shè)計(jì)、勘探、監(jiān)理、施工合同簽證登記（建設(shè)局）

34. 安全質(zhì)量報(bào)監(jiān)（質(zhì)量監(jiān)督局）

35. 散裝水泥資金征收（建設(shè)局）

36. 墻體材料申報(bào)(建設(shè)局)

37. 驗(yàn)灰線

注：工程驗(yàn)線是對(duì)工程放線的檢驗(yàn)，俗稱“驗(yàn)灰線”建（構(gòu)）筑物，道路，管線等工程施工的檢驗(yàn)工作是城市規(guī)劃，建設(shè)具體實(shí)施的有限保障。

38. 辦理絲攻許可證（建設(shè)局）

39. 現(xiàn)場(chǎng)施工

40. 施工階段驗(yàn)收審查

41. 環(huán)保設(shè)施運(yùn)行竣工驗(yàn)收 參考附件四（環(huán)保局）

42. 規(guī)劃竣工驗(yàn)收及建筑面積實(shí)地測(cè)量參考附件五（建設(shè)局）

43. 消防測(cè)試及軍工驗(yàn)收（消防局）

44. 工程竣工驗(yàn)收備案（建設(shè)局）

45. 衛(wèi)生防疫驗(yàn)收（衛(wèi)生局）

46. 竣工文件檔案驗(yàn)收

47. 排水許可證 參考附件六（市及區(qū)排水管理局）

48. 正式移交及試生產(chǎn)

49. 環(huán)保測(cè)試及驗(yàn)收（環(huán)保局）

50. 領(lǐng)取排污許可證（環(huán)保局）

51. 辦理房屋土地產(chǎn)權(quán)證

52. 申請(qǐng)開(kāi)通水、煤、電、通訊

53. 招收員工

54. 正式生產(chǎn)


二、租賃空置廠房，直接進(jìn)行生產(chǎn)。
1.簽訂租賃協(xié)議
2.工商局名稱登記
3.商委申請(qǐng)批復(fù)及批準(zhǔn)證書
4.辦理其他公司證件，注冊(cè)基本流程
5.辦理轉(zhuǎn)讓許可證等轉(zhuǎn)讓，或按照政府部門要求辦理所缺的其他許可證

6.正式生產(chǎn)


注：一、工廠廠房可以按照如下方式分類：
1.   開(kāi)發(fā)區(qū)所有的廠房，通產(chǎn)是標(biāo)準(zhǔn)廠房。

2.   一般工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)所有的廠房，包括外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)的部分或者全部廠房。也包括在某個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)境內(nèi)專業(yè)從事廠房建設(shè)和租賃的公司的廠房。


二、按產(chǎn)權(quán)證分類：
1.擁有合法產(chǎn)權(quán)的廠房

2.沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的廠房（通常是因么有土地產(chǎn)權(quán)證而導(dǎo)致，其中又包括已經(jīng)接受違章建設(shè)處罰的沒(méi)有接受違章建設(shè)處罰兩種）


三、按照廠房的結(jié)構(gòu)和配套分類“

單層/多層，有無(wú)行車，有無(wú)配電、有無(wú)供水、有無(wú)排污


三、不同類型廠房的注意事項(xiàng)：
客戶選擇不同所有權(quán)的廠房巨鼎了客戶與不通風(fēng)的所有者談判并簽署合同。而廠房所有者的經(jīng)營(yíng)范圍會(huì)郵箱廠房能否順利使用。比如說(shuō)，大部分外資企業(yè)并沒(méi)有廠房出租的經(jīng)營(yíng)范圍。因此，有關(guān)部門可能不允許給外資企業(yè)出租其廠房。
沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的廠房面臨一系列的問(wèn)題，包括：無(wú)法在廠房所在地注冊(cè)公司；一旦發(fā)生火災(zāi)等突發(fā)事件愛(ài)你的責(zé)任歸屬問(wèn)題；可能面臨政府的強(qiáng)制性拆除等等。
客戶在租賃廠房時(shí)要注意廠房的基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況，如果發(fā)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法滿足需求，要在合同中規(guī)定誰(shuí)承擔(dān)增加部分的費(fèi)用。
另外國(guó)投資者在進(jìn)行投資建廠生產(chǎn)或租賃廠房生產(chǎn)，選擇工業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地或廠房，可有園區(qū)投資服務(wù)中心共同協(xié)助完成整個(gè)流程，并可申請(qǐng)稅收優(yōu)惠等。
我們將竭誠(chéng)為您服務(wù)，期待與您的合作！

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